Può accadere di voler acquistare una casa sulla quale è già stato acceso un mutuo e iscritta ipoteca, ma di non volersi accollare il mutuo, sorge così la necessità da parte del venditore di cancellare l’ipoteca prima della vendita dell’immobile.
Innanzitutto va precisata la durata dell’ipoteca: l’art. 2847 del codice civile (Durata dell’efficacia dell’iscrizione) stabilisce che l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.
Il totale rimborso del mutuo è una delle possibili cause di estinzione dell’ipoteca stabilite dall’art. 2878 del Codice Civile (Cause di estinzione) che recita:
L’ipoteca si estingue
1) con la cancellazione dell’iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847;
3) con l’estinguersi dell’obbligazione;
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742;
5) con la rinunzia del creditore;
6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
A questo punto è necessario fare una distinzione fra estinzione dell’ipoteca e cancellazione.
Quando si parla di cancellazione ci si riferisce all’iscrizione dell’ipoteca, la cancellazione dell’ipoteca produce l’estinzione, ma non è vero il contrario, ovvero l’ipoteca può essere estinta e non produrre più effetti ma se non cancellata può essere ancora visibile attraverso una visura ipotecaria dando l’impressione che siano ancora presenti vincoli sull’immobile.
Prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani (L. n. 40 del 2 aprile 2007) la cancellazione anticipata dell’ipoteca (prima della scadenza del ventennio) era possibile soltanto attraverso un atto notarile: dietro richiesta del mutuante la banca rilascia un certificato di consenso alla cancellazione ipotecaria nel quale viene confermata l’estinzione del mutuo e si accorda la cancellazione dell’ipoteca. Successivamente ci si rivolge ad un notaio che provvede materialmente a cancellare l’ipoteca dai pubblici registri.
Con l’entrata in vigore della Legge n. 40 del 02/04/07 la cancellazione avviene attraverso una procedura automatica: la banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, invia spontaneamente all’Agenzia del Territorio la comunicazione dell’estinzione; l’Agenzia del Territorio provvederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il debitore.
Nel caso di mutui estinti prima del 02 giugno 2007, data di decorrenza della nuova procedura, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore da inoltrarsi alla banca con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.