La risoluzione consensuale del contratto di locazione è l’accordo con cui locatore e conduttore decidono di porre fine anticipatamente al rapporto di affitto, liberandosi vicendevolmente dalle obbligazioni contrattuali rispetto alla data concordata. Serve a evitare contendere giudiziali, a definire in modo chiaro tempi e condizioni della riconsegna dell’immobile, regolando eventuali aspetti pratici come il rimborso del deposito, il pagamento di spese e la cessazione dei servizi; offre rapidità, certezza e tutela reciproca. Per essere efficace viene generalmente formalizzata per iscritto e può implicare adempimenti amministrativi o fiscali a seconda della situazione contrattuale.
Indice
Come scrivere una risoluzione consensuale di contratto di locazione
La risoluzione consensuale di un contratto di locazione deve contenere, in modo chiaro e completo, l’identificazione inequivocabile delle parti coinvolte: nome e cognome o ragione sociale, indirizzo completo, codice fiscale o partita IVA e, se rilevante, i dati del rappresentante legale o della persona munita di procura. È necessario richiamare esplicitamente il contratto originario indicando la data di stipula, le parti contraenti del contratto originario, l’oggetto del contratto (indirizzo completo dell’immobile e, quando utile o richiesto, i dati catastali) e le principali condizioni oggetto della risoluzione, affinché il collegamento con il rapporto precedente sia incontestabile. Deve essere precisata la volontà concorde delle parti di porre fine al rapporto locatizio e indicata la data di efficacia della risoluzione, cioè il momento dal quale il contratto si considera cessato e, se diverso, la data di riconsegna dell’immobile.
Devono essere specificati in modo dettagliato gli adempimenti economici conseguenti alla cessazione: l’ammontare e la metodologia del regolamento delle somme dovute a titolo di canoni residui, indennità, spese condominiali, utenze e altre voci eventualmente concordate, con l’indicazione degli estremi dei pagamenti (importi, modalità, date e ricevute), nonché la descrizione del trattamento del deposito cauzionale: importo originario, eventuali trattenute giustificate (con motivazione e quantificazione), saldo rimborsato e termini per la restituzione. Se è previsto un pagamento una tantum a titolo di transazione o indennizzo per la risoluzione anticipata, occorre indicarne l’importo, le modalità di pagamento e la data entro cui viene effettuato il pagamento. Ogni accordo su compensazioni o rinunce finanziarie deve essere descritto con precisione e corredato, se possibile, da ricevute o quietanze allegate.
La pratica di riconsegna dell’immobile e lo stato di consegna devono essere regolamentati nella risoluzione: la modalità e la data di consegna delle chiavi, la redazione di un verbale di riconsegna e stato dei luoghi che attesti lo stato dell’immobile al momento della consegna (eventuali danni, mobilio presente, letture dei contatori), e la previsione della possibilità di effettuare un sopralluogo congiunto. È opportuno che eventuali riparazioni o interventi a carico del conduttore o del locatore siano descritti, con termine per l’esecuzione e responsabilità per eventuali costi successivi. Se simbologie tecniche o certificazioni (ad esempio attestazioni di adeguamento impianti) sono parte dell’accordo, va indicato quali documenti devono essere consegnati e in quale formato.
La clausola di manleva e di rinuncia alle azioni successive è fondamentale: la risoluzione dovrebbe prevedere che, salvo quanto espressamente pattuito, le parti dichiarino di non avere ulteriori pretese reciproche relative al rapporto locatizio risolto, oppure specificare eventuali azioni riservate, con la precisazione della portata della rinuncia. Vanno anche disciplinate le conseguenze in caso di inadempimento della risoluzione stessa, stabilendo eventuali penali, interessi per ritardato pagamento e modalità per la risoluzione delle controversie derivanti dall’accordo (scelta del foro competente o clausola compromissoria e legge applicabile).
Per ragioni di efficacia e opponibilità a terzi, la risoluzione deve indicare se è richiesta o sarà effettuata la registrazione presso l’ufficio fiscale competente o altri adempimenti formali imposti dalla normativa locale, precisandone i termini e chi ne sostiene i relativi oneri fiscali e amministrativi. È utile richiamare i documenti allegati che integrano l’accordo: copia del contratto originario, verbale di riconsegna e stato dei luoghi, ricevute di pagamento, deleghe o procure, eventuali conteggi finali e quietanze. La sottoscrizione delle parti, con data e luogo di sottoscrizione, è essenziale; se richiesto dalla legge o voluto dalle parti, la firma può essere autenticata da notaio o avvalorata dalla presenza di testimoni e va indicato chiaramente chi firma in rappresentanza di chi, allegando la procura se la firma non è apposta dal soggetto direttamente interessato. Infine, è buona prassi includere le modalità di comunicazione tra le parti (indirizzi per raccomandata, PEC o modalità telematiche) per le notifiche relative all’accordo e, se rilevante, prevedere clausole di riservatezza circa i contenuti economici della transazione, ricordando che per aspetti fiscali o particolari conseguenze patrimoniali è sempre consigliabile ottenere consulenza legale o tributaria specifica conforme alla normativa applicabile nel luogo in cui si trova l’immobile.
Esempi lettera di risposta a risoluzione consensuale di contratto di locazione
Modello 1: Risoluzione consensuale generica
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione n.
Tra: (Locatore), nato/a il , residente in , codice fiscale ;
e: (Conduttore), nato/a il , residente in , codice fiscale .
Premesso che le parti hanno stipulato in data il contratto di locazione registrato presso al n. relativo all’immobile sito in ___;
le parti convengono quanto segue:
- Le parti dichiarano di comune accordo di risolvere il contratto di locazione con efficacia dal giorno ___.
- Il Conduttore si impegna a riconsegnare l’immobile libero da persone e cose, nello stato concordato, entro e non oltre il ___.
- Il Locatore prende atto della riconsegna e della chiusura delle pendenze economiche secondo quanto indicato al punto 4.
- Saldo e chiusura contabile: il Conduttore dichiara di dover pagare a saldo la somma di € a titolo di , da corrispondersi entro il mediante bonifico su conto intestato a IBAN ___.
- Deposito cauzionale: il Locatore restituisce al Conduttore la somma di € a titolo di deposito cauzionale, al netto di eventuali trattenute per danni o spese documentate di € , da corrispondersi entro il ___.
- Le parti si danno reciprocamente atto di nulla avere a pretendere per il passato relativo al contratto risolto, fatto salvo quanto espressamente previsto nel presente atto.
- Le spese di registrazione e ogni altra eventuale tassa saranno a carico di ___.
- Letto, approvato e sottoscritto in data a .
Firma Locatore:
Firma Conduttore:
Modello 2: Risoluzione consensuale con riconsegna e stato dell’immobile
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione n. e verbale di riconsegna
Tra: (Locatore), residente in ; e: (Conduttore), residente in .
Premesso il contratto stipulato in data relativo all’immobile sito in ___;
si conviene quanto segue:
- Risoluzione consensuale con efficacia dal ___.
- Il Conduttore riconsegna le chiavi dell’immobile in data ___ e sottoscrive il presente verbale di riconsegna.
- Stato dell’immobile: le parti redigono il seguente elenco delle condizioni e delle eventuali difformità rispetto allo stato iniziale: __.
- Ripristini e lavori: il Conduttore si impegna a eseguire i lavori di ripristino descritti in entro il . In alternativa, trattasi di trattenuta dal deposito cauzionale pari a € ___.
- Contatori e utenze: letture contatori alla data di riconsegna – energia elettrica , acqua , gas ___. Il Conduttore è tenuto al pagamento fino alla data di riconsegna.
- Restituzione cauzione: la somma a titolo di cauzione € sarà restituita entro giorni dalla verifica dello stato dell’immobile, al netto delle trattenute documentate.
- Clausola di manleva: con la firma del presente atto le parti si danno reciprocamente piena e completa liberazione da ogni ulteriore pretesa relativa al contratto risolto.
Letto, approvato e sottoscritto in data .
Firma Locatore:
Firma Conduttore: ___
Modello 3: Risoluzione consensuale con indennità per recesso anticipato
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione n. con pagamento indennità
Tra: (Locatore) e (Conduttore).
Premesso che il contratto di locazione è stato stipulato in data per l’immobile sito in ___;
le parti convengono:
- Risoluzione consensuale con efficacia dal , a fronte del pagamento da parte del Conduttore di una indennità per recesso anticipato pari a € (in lettere: ___).
- Modalità di pagamento: l’indennità sarà versata mediante bonifico bancario su conto intestato a IBAN , entro e non oltre il ___.
- Ricevuto il pagamento, il Locatore rilascerà quietanza liberatoria e si obbligherà a non avanzare ulteriori richieste economiche relative al rapporto locatizio.
- Restituzione delle chiavi e stato immobile: il Conduttore si impegna a riconsegnare l’immobile e le chiavi entro e non oltre il ___ e a lasciare l’immobile nello stato concordato.
- Spese e tasse: le spese di registrazione della presente risoluzione sono a carico di ___.
- Letto, approvato e sottoscritto in data .
Firma Locatore:
Firma Conduttore: ___
Modello 4: Risoluzione consensuale per vendita dell’immobile
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione n. per vendita immobile
Tra: (Locatore) e (Conduttore).
Premesso che il Locatore intende vendere l’immobile sito in e che le parti desiderano cessare il rapporto locatizio di comune accordo; si conviene quanto segue:
- Il contratto di locazione è risolto di comune accordo con efficacia dal ___ per consentire le operazioni di vendita e consegna immobile.
- Il Conduttore riconsegna l’immobile libero da persone e cose e tutte le chiavi in data ___.
- Eventuali visite per la vendita: il Conduttore autorizza comunque, fino al momento della riconsegna, le visite dell’immobile previo congruo preavviso di ___ ore/giorni.
- Deposito cauzionale: il Locatore provvede alla restituzione del deposito cauzionale di € entro giorni dalla riconsegna, salvo trattenute documentate per danni.
- Il Locatore si obbliga a comunicare all’acquirente eventuali obblighi pendenti in capo al Conduttore fino alla data di effettiva riconsegna.
- Letto, approvato e sottoscritto in data a .
Firma Locatore:
Firma Conduttore:
Modello 5: Risoluzione consensuale per trasferimento lavorativo del conduttore
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione n. per trasferimento lavorativo
Tra: (Locatore) e (Conduttore), dipendente di .
Premesso che il Conduttore è obbligato a trasferirsi per motivi di lavoro in data e richiede la risoluzione anticipata del contratto di locazione relativo all’immobile sito in ;
si conviene quanto segue:
- Le parti risolvono consensualmente il contratto di locazione con efficacia dal ___.
- Come compensazione per il recesso anticipato, il Conduttore corrisponderà al Locatore la somma di € (in alternativa: non è prevista indennità; barrrare la scelta) .
- Il Conduttore si impegna a lasciare l’immobile entro il e a consentire la visita da parte di potenziali sostituti previo avviso di ore/giorni.
- Restituzione cauzione e obblighi: il Locatore restituirà la cauzione di € entro giorni dopo verifica stato dell’immobile, salvo trattenute per danni documentati.
- Le parti dichiarano reciprocamente di non avere ulteriori pretese una volta adempiuti gli obblighi previsti nel presente accordo.
- Letto, approvato e sottoscritto in data .
Firma Locatore:
Firma Conduttore: ___