La risoluzione consensuale di un contratto di locazione commerciale è un accordo tra locatore e conduttore con cui si pone fine anticipatamente al rapporto contrattuale rispetto alla scadenza originaria; serve a definire con chiarezza le condizioni della cessazione (restituzione dell’immobile, eventuali penali o indennità, saldo dei canoni e rilascio di garanzie) evitando contenziosi e incertezze legali. È uno strumento pratico per adattare la situazione alle esigenze di entrambe le parti — ad esempio rilocalizzazione dell’impresa o ristrutturazione dell’immobile — e conviene sempre formalizzarlo per iscritto, con indicazione degli adempimenti e, quando necessario, della sua registrazione, così da tutelare diritti e responsabilità residui.
Indice
Come scrivere una risoluzione consensuale contratto locazione commerciale
Perché la risoluzione consensuale di un contratto di locazione commerciale produca effetti certi e opponibili a terzi, il documento deve contenere una serie di elementi identificativi, dichiarativi e dispositivi redatti con chiarezza e precisione. Innanzitutto è indispensabile l’indicazione completa delle parti contraenti: nome o ragione sociale, luogo e data di nascita o sede legale, codice fiscale o partita IVA, eventuale numero di iscrizione al registro delle imprese e la qualità in cui si firma (ad esempio rappresentante legale, procuratore con indicazione e allegazione del potere). Deve essere richiamato in modo inequivocabile il contratto originale che si intende risolvere, con data di stipula, eventuale numero di protocollo, durata originaria, condizioni particolari rilevanti e riferimento alle parti delle quali si dà disdetta o risoluzione.
La descrizione dell’immobile oggetto della locazione deve essere puntuale: indirizzo, piano, superficie, destinazione d’uso commerciale, dati catastali (foglio, particella, subalterno ove disponibili) e ogni altro elemento identificativo che eviti ambiguità. La risoluzione deve contenere una dichiarazione esplicita e univoca di volontà di entrambe le parti di porre fine al rapporto contrattuale e la precisazione della data e dell’ora a partire dalle quali la risoluzione ha efficacia, nonché l’eventuale termine per la riconsegna delle chiavi e del bene.
Il documento deve disciplinare le modalità di riconsegna dei locali e prevedere la redazione di un verbale di consegna e stato dei luoghi con eventuale inventario degli arredi e dei beni mobili presenti. È opportuno indicare lo stato in cui i locali devono essere riconsegnati, se sia richiesto il ripristino alle condizioni iniziali, la rimozione di migliorie e impianti, o se le parti convengono a lasciare le migliorie senza indennizzo. Al momento della riconsegna vanno rilevate le letture dei contatori e stabilite le responsabilità per le utenze sino alla data di effettiva chiusura.
La gestione del deposito cauzionale e di eventuali garanzie accessorie deve essere regolata precisamente: indicazione dell’importo depositato, eventuali somme da trattenere per danni, canoni o oneri non pagati, tempi e modalità di restituzione del saldo (compresa indicazione degli estremi bancari per l’accredito), nonché l’eventuale rilascio di quietanze. Devono essere espressi in modo chiaro gli accordi economici conseguenti alla risoluzione, con l’indicazione di eventuali somme dovute a titolo di saldo, penali concordate, indennità per la rinuncia anticipata, scadenze e modalità di pagamento e la conseguente liberazione delle parti al perfezionamento dei pagamenti.
È fondamentale inserire clausole di manleva e di rinuncia alle pretese: le parti possono dichiarare di non avere più pretese reciproche relative al rapporto di locazione fino alla data di risoluzione, salvo espressa eccezione per crediti specificamente indicati. Se esistono terzi coinvolti nel rapporto (ad esempio garanti, fideiussori, sublocatari o titolari di ipoteche sull’immobile) la risoluzione deve chiarire se e come tali soggetti sono liberati o se la loro autorizzazione è stata acquisita; se necessario va allegata la loro manifestazione di consenso. Occorre inoltre regolare il trattamento dei contratti accessori (assicurazioni, contratti di fornitura, contratti di manutenzione) prevedendo chi provvede alla loro estinzione o trasferimento e chi sopporta i relativi oneri fino alla scadenza.
Il documento dovrebbe prevedere la dichiarazione che le obbligazioni tributarie e fiscali relative al periodo di locazione, comprese eventuali imposte di registro, bollo e spese di trascrizione o annotazione, sono state regolate o indicare chi ne sopporta il pagamento e con quale modalità. Va indicato chi è incaricato del pagamento delle eventuali spese notarili o di registrazione della presente risoluzione e se e come le parti si accolleranno le spese di voltura delle utenze.
Per potere essere efficacemente eseguita, la risoluzione consensuale richiede la forma scritta e la sottoscrizione delle parti; è buona pratica precisare il luogo e la data di sottoscrizione, inserire gli estremi di un documento d’identità dei firmatari e, se richiesto dalla normativa o utile per maggiore certezza, prevedere la firma davanti a testimoni o la pubblicazione notarile. Dove previsto dall’ordinamento o necessario per l’opponibilità a terzi, la risoluzione dovrà essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate o trascritta presso gli uffici competenti: il documento può quindi contenere l’impegno di una parte a provvedere alla registrazione e l’indicazione di chi sopporterà le relative imposte.
Infine è opportuno inserire disposizioni sulle comunicazioni tra le parti (indirizzi per le notifiche, PEC se utilizzata), sulla legge applicabile e sulla competenza territoriale o sul ricorso a procedure di mediazione/arbitrato per le eventuali controversie derivanti dall’interpretazione o dall’esecuzione dell’accordo, nonché una clausola che dichiari che il presente accordo costituisce l’integrale regolazione della cessazione del rapporto, abrogando eventuali intese orali o scritte anteriori in conflitto con quanto convenuto. Tutte queste indicazioni, redatte con chiarezza e completezza, riducono il rischio di contenzioso e permettono una gestione ordinata della fase di cessazione del rapporto locatizio.
Esempi lettera di risposta a risoluzione consensuale contratto locazione commerciale
Modello 1 — Risoluzione consensuale generica
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione commerciale
Tra le parti:
- in qualità di Locatore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
- in qualità di Conduttore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
Premesso che:
- le parti hanno sottoscritto contratto di locazione commerciale in data relativo ai locali siti in ;
- le parti intendono consensualmente risolvere il predetto contratto;
Si conviene e stipula quanto segue:
- Le parti dichiarano risolto di comune accordo il contratto di locazione sopra indicato con efficacia dal giorno ___.
- Il Conduttore dichiara di aver corrisposto al Locatore tutte le somme dovute a titolo di canoni, spese, e oneri fino alla data di efficacia della risoluzione, oppure le parti concordano il pagamento di € a saldo unico, da versarsi entro giorni dalla firma del presente atto.
- Il Locatore restituirà la cauzione di € entro giorni dalla riconsegna dei locali e dal verbale di riconsegna debitamente sottoscritto, salvo eventuale trattenuta per danni comprovati.
- I locali saranno riconsegnati dal Conduttore al Locatore entro e non oltre il giorno ___ e la riconsegna sarà attestata mediante apposito verbale.
- Con la sottoscrizione del presente atto le parti si rilasciano reciprocamente da ogni pretesa derivante dal contratto risolto, fatta salva diversa pattuizione espressa nel presente documento.
- Per quanto non espressamente previsto si applicano le norme di legge vigenti e la competenza territoriale del Foro di .
Luogo e data:
Per il Locatore: (firma)
Per il Conduttore: (firma)—
Modello 2 — Risoluzione consensuale con indennizzo per recesso anticipato
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione commerciale con pagamento indennizzo
Tra le parti:
- in qualità di Locatore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
- in qualità di Conduttore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
Premesso che:
- le parti hanno stipulato contratto di locazione commerciale in data relativo ai locali siti in ;
- il Conduttore intende recedere anticipatamente e le parti vogliono regolare consensualmente la cessazione;
Si conviene e stipula quanto segue:
- Il contratto di locazione viene risolto di comune accordo con efficacia dal ___.
- Il Conduttore si impegna a corrispondere al Locatore, a titolo di indennizzo per recesso anticipato e per danni ed oneri contrattuali, la somma di € , da versarsi entro e non oltre giorni dalla firma del presente accordo con bonifico su conto corrente intestato a IBAN .
- Restano a carico del Conduttore i canoni e gli oneri fino alla data di effettiva riconsegna dei locali. La riconsegna avverrà entro il ___ e sarà comprovata da verbale sottoscritto da entrambe le parti.
- Alla ricezione dell’indennizzo e alla regolare riconsegna dei locali il Locatore restituirà la cauzione di € entro giorni, salvo eventuali detrazioni per danni documentati.
- Con il pagamento dell’indennizzo e la sottoscrizione del verbale di riconsegna le parti si considerano reciprocamente libere da ogni ulteriore obbligo e pretesa derivante dal contratto di locazione.
Luogo e data:
Per il Locatore: (firma)
Per il Conduttore: ___ (firma)—
Modello 3 — Risoluzione consensuale per trasferimento dell’attività
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione commerciale per trasferimento attività
Tra le parti:
- in qualità di Locatore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
- in qualità di Conduttore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
Premesso che:
- le parti hanno stipulato contratto di locazione commerciale in data per i locali siti in ;
- il Conduttore ha trasferito/trasferirà la propria attività commerciale a terzi e le parti desiderano risolvere il contratto di comune accordo;
Si conviene e stipula quanto segue:
- Il contratto di locazione è risolto di comune accordo con efficacia dal ___, data concordata per la cessazione dell’occupazione dei locali.
- Il Conduttore conferma di aver comunicato al Locatore il trasferimento dell’attività a in data e che tale trasferimento giustifica la richiesta di risoluzione consensuale.
- Il Conduttore si obbliga a consegnare i locali nelle condizioni previste dal contratto entro il ___ e a versare tutte le somme dovute fino a tale data, salvo diverso accordo scritto.
- Il Locatore restituirà la cauzione di € entro giorni dalla verifica dello stato dei locali, salvo trattenute per danni comprovati.
- Le parti si liberano reciprocamente da ogni ulteriore obbligo e pretesa derivante dal contratto dopo la sottoscrizione del verbale di riconsegna.
Luogo e data:
Per il Locatore: (firma)
Per il Conduttore: ___ (firma)—
Modello 4 — Risoluzione consensuale per ristrutturazione/necessità del locatore
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione commerciale per lavori di ristrutturazione
Tra le parti:
- in qualità di Locatore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
- in qualità di Conduttore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
Premesso che:
- le parti hanno stipulato contratto di locazione commerciale in data per i locali siti in ;
- il Locatore necessita di effettuare lavori di ristrutturazione che richiedono la riconsegna dei locali;
Si conviene e stipula quanto segue:
- Il contratto di locazione viene risolto di comune accordo con efficacia dal ___ per permettere l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
- Il Locatore corrisponderà al Conduttore, a titolo di indennizzo/ristoro per il trasferimento/chiusura dell’attività, la somma di € , da pagarsi entro giorni dalla firma del presente atto.
- Il Conduttore consegnerà i locali al Locatore entro e non oltre il ___; la consegna sarà documentata mediante verbale di riconsegna con indicazione dello stato dei luoghi.
- Il Locatore restituirà la cauzione di € entro giorni dalla riconsegna, salvo deduzioni per danni comprovati.
- Le parti dichiarano che, dopo il pagamento dell’indennizzo e la regolare riconsegna, non avranno ulteriori pretese reciproche riferibili al contratto risolto.
Luogo e data:
Per il Locatore: (firma)
Per il Conduttore: ___ (firma)—
Modello 5 — Risoluzione consensuale con verbale di riconsegna e restituzione cauzione
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto di locazione commerciale e verbale di riconsegna locali
Tra le parti:
- in qualità di Locatore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
- in qualità di Conduttore, con sede/residenza in , codice fiscale/partita IVA ___;
Premesso che:
- le parti hanno sottoscritto contratto di locazione commerciale in data relativo ai locali siti in ;
- le parti intendono procedere alla risoluzione consensuale e alla formale riconsegna dei locali;
Si conviene e stipula quanto segue:
- Il contratto di locazione è risolto consensualmente con efficacia dal ___.
- Il Conduttore consegna i locali al Locatore in data alle ore . Il presente verbale attesta la riconsegna nelle condizioni di seguito descritte:
- Chiavi consegnate: ___;
- Letture contatori (energia/acqua/gas): ___;
- Stato delle pareti/pavimenti/impianti: ___;
- Oggetti/arredi lasciati: ___;
- Eventuali danni rilevati: ___.
- Il Locatore prende atto della riconsegna e si riserva ___ giorni per effettuare eventuali verifiche sullo stato dei locali e comunicare eventuali contestazioni documentate.
- Salvo contestazioni, il Locatore restituirà la cauzione di € entro giorni dalla data del presente verbale. In caso di contestazione il Locatore potrà trattenere la somma necessaria a coprire i danni documentati e restituirà l’eventuale residuo entro ___ giorni dal saldo delle riparazioni.
- Le parti dichiarano che, fatta salva la gestione di eventuali contestazioni documentate, il pagamento e la restituzione di quanto dovuto e la sottoscrizione del presente verbale estinguono ogni pretesa reciproca derivante dal contratto di locazione.
Luogo e data della riconsegna:
Verbale sottoscritto da:
Per il Locatore: (firma)
Per il Conduttore: ___ (firma)