La risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita è l’accordo tra le parti che decide di sciogliere il compromesso prima della stipula del contratto definitivo; con esso le obbligazioni nascenti dal preliminare vengono estinte secondo i termini pattuiti. Serve a porre fine alla relazione obbligatoria senza ricorrere al giudice, definendo in modo preventivo gli effetti economici e pratici della cessazione — ad esempio la restituzione o la trattenuta della caparra, l’eventuale corresponsione di penali, il rilascio di garanzie e la cancellazione di trascrizioni/servitù concordate — e a evitare contenziosi costosi e incerti. Per efficacia e certezza è di norma redatta per iscritto e può prevedere modalità precise di esecuzione e registrazione.
Indice
Come scrivere una risoluzione consensuale contratto preliminare di vendita
La risoluzione consensuale di un contratto preliminare di vendita deve contenere una descrizione chiara e completa dell’accordo fra le parti che ne giustifica la cessazione: occorre innanzitutto richiamare in modo inequivocabile il contratto preliminare originario, indicando la data di stipula, le parti contraenti con i relativi dati identificativi (nome, luogo e data di nascita, codice fiscale per le persone fisiche; denominazione sociale, sede legale e rappresentante munito di poteri per le persone giuridiche) e, se rilevante, i riferimenti anagrafici dei rappresentanti o delle procure che autorizzano alla firma dell’accordo di risoluzione. Va poi specificato con precisione l’oggetto del preliminare originario: per i trasferimenti immobiliari è opportuno riportare l’indirizzo, i dati catastali (foglio, particella, subalterno), la descrizione degli obblighi e della prestazione promessi e ogni riferimento utile alle somme pattuite come prezzo, caparra o altre cauzioni già versate.
La dichiarazione di volontà delle parti di estinguere consensualmente il preliminare deve essere formulata in termini che dichiarino espressamente l’effetto liberatorio reciproco, ossia che il contratto preliminare si considera risolto ed entrambe le parti sono liberate da ulteriori obblighi originari, salvo le eccezioni concordate. Devono essere indicate le conseguenze patrimoniali della risoluzione: se e in quale misura la caparra confirmatoria o la caparra penitenziale e altri acconti debbano essere restituiti, trattenuti o compensati, i termini e le modalità di pagamento del rimborso (importo, valuta, eventuali interessi di mora, coordinate bancarie o altro mezzo di pagamento), nonché l’eventuale deduzione di costi già sostenuti da una delle parti (spese tecniche, perizie, imposte o onorari notarili) e la precisa quantificazione di tali somme se concordata. Se le parti intendono rinunciare a qualsiasi pretesa futura, occorre inserire una clausola di manleva e di quietanza globale con espressa rinuncia a eccezioni, azioni o richieste risarcitorie relative al preliminare risolto.
Devono essere regolati anche gli aspetti formali e pubblicitari che riguardano il preliminare, in particolare se tale preliminare era stato trascritto nei pubblici registri: è necessario prevedere le operazioni di annotazione o di cancellazione della trascrizione, la responsabilità di ciascuna parte per le spese di trascrizione/annotazione e la cooperazione per l’esibizione di documenti o l’accesso agli uffici competenti. Se sul bene esistono ipoteche, vincoli o pendenze, la risoluzione dovrebbe chiarire l’effetto su tali situazioni e chi sosterrà eventuali oneri per la loro cancellazione o rettifica.
È importante inserire dichiarazioni e garanzie relative allo stato delle cose al momento della risoluzione: le parti possono attestare che non sussistono fatti sopravvenuti che impediscano l’esecuzione della risoluzione (ad esempio aggravi imprevisti, pignoramenti, trasferimenti a terzi) e concordare l’obbligo di restituire documenti, chiavi e materiale relativo all’oggetto del preliminare. Qualora siano stati affidati incarichi a professionisti o intermediari (agenti immobiliari, tecnici, notai), la scrittura dovrebbe precisare la sorte dei loro compensi e se tali spese sono a carico di una o entrambe le parti; è utile inoltre disciplinare la responsabilità per eventuali penali previste da terzi e la ripartizione degli oneri fiscali connessi alla risoluzione stessa.
La risoluzione consensuale beneficerà di clausole procedurali che stabiliscano la data di efficacia dell’accordo, i termini entro i quali devono essere eseguite le singole prestazioni (ad esempio il rimborso della caparra entro un certo numero di giorni) e le modalità di esecuzione; se si vogliono evitare contestazioni future, è consigliabile prevedere l’intestazione del luogo e della data di sottoscrizione e l’indicazione che le firme apposte hanno valore liberatorio. Va inoltre contemplata una clausola che regoli la riservatezza dell’accordo, se le parti intendono che i termini della risoluzione non siano divulgati, e una clausola di scelta della legge applicabile e della competenza per eventuali controversie, eventualmente prevedendo metodi alternativi di risoluzione come mediazione o arbitrato.
Se la risoluzione è stipulata tramite rappresentanti, occorre allegare o richiamare la procura o il documento che ne attesti i poteri. È opportuno prevedere il rilascio di una quietanza liberatoria da parte di chi riceve somme a titolo di rimborso o indennizzo, in modo che non possano essere avanzate ulteriori richieste relative a quegli importi. Infine, dal punto di vista formale, le parti dovrebbero firmare l’accordo in presenza di testimoni o del notaio se richiesto dalla natura del preliminare o dal valore delle somme coinvolte, e valutare la registrazione del documento agli effetti fiscali ove necessario; per evitare errori o conseguenze non desiderate è consigliabile che la redazione e l’esame finale della risoluzione consensuale siano effettuati con l’assistenza di un avvocato o di un notaio, che possano adattare il contenuto alle circostanze concrete e alle norme applicabili.
Esempi lettera di risposta a risoluzione consensuale contratto preliminare di vendita
Modello 1 — Risoluzione consensuale generica del contratto preliminare di vendita
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita relativo a ___
Tra le parti:
- Sig./Sig.ra , nato/a a il , residente in (di seguito "Promittente Venditore");
- Sig./Sig.ra , nato/a a il , residente in (di seguito "Promissario Acquirente");
Premesso che:
- in data è stato stipulato tra le parti un contratto preliminare di vendita relativo all’immobile sito in identificato al Catasto come ___ (di seguito "Contratto Preliminare");
Si conviene e stipula quanto segue:
- Le parti dichiarano di comune accordo di risolvere il Contratto Preliminare con effetto a decorrere dalla data di sottoscrizione del presente atto.
- Il Promittente Venditore restituisce al Promissario Acquirente la somma versata a titolo di caparra pari a € , mediante bonifico su conto corrente intestato a IBAN entro e non oltre giorni dalla sottoscrizione del presente atto.
- Con il pagamento di cui al punto 2 le parti si danno reciprocamente per saldo e chiaro ogni pretesa derivante dal Contratto Preliminare, rinunciando a ogni ulteriore azione o richiesta.
- Le spese e gli oneri relativi alla presente risoluzione, inclusi oneri notarili e fiscali, saranno a carico di ___.
- Le parti si obbligano a rilasciare e consegnare reciprocamente tutti i documenti relativi al Contratto Preliminare entro ___ giorni.
- Il presente accordo è regolato dalla legge italiana. Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità si conviene la competenza esclusiva del Foro di .
Letto, approvato e sottoscritto in data
.Firma Promittente Venditore:
Firma Promissario Acquirente:
Modello 2 — Risoluzione consensuale con restituzione caparra e penale concordata
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita e determinazione indennitaria relativa a ___
Tra le parti:
- Sig./Sig.ra (Promittente Venditore), CF , residente in ___;
- Sig./Sig.ra (Promissario Acquirente), CF , residente in ;
Premesso che il Contratto Preliminare in data
è stato stipulato tra le parti per la vendita dell’immobile sito in ___;Si conviene quanto segue:
- Le parti concordano la risoluzione consensuale del Contratto Preliminare con effetto immediato.
- Il Promittente Venditore restituirà al Promissario Acquirente la caparra di € entro giorni dalla sottoscrizione del presente atto.
- A titolo di penale e transazione per la risoluzione, il Promissario Acquirente riconosce a favore del Promittente Venditore l’importo netto di € , da corrispondersi mediante bonifico entro giorni; tale somma compenserà ogni eventuale richiesta risarcitoria.
- Con il pagamento di entrambe le somme di cui ai punti 2 e 3 le parti dichiarano ogni loro reciproca pretesa estinta e rinunciano ad azioni future.
- Le spese notarili e fiscali relative alla presente scrittura sono a carico di ___.
- Il presente accordo è disciplinato dalla legge italiana e per le controversie si concorda la competenza del Foro di .
Sottoscritto in data
.Firma Promittente Venditore:
Firma Promissario Acquirente:
Modello 3 — Risoluzione consensuale per mancato ottenimento mutuo/finanziamento
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita per mancato ottenimento di finanziamento relativo a ___
Tra:
- Sig./Sig.ra , nato/a il (Promittente Venditore);
- Sig./Sig.ra , nato/a il (Promissario Acquirente);
Premesso che:
- Il Contratto Preliminare è stato stipulato in data e subordinato all’ottenimento di mutuo/finanziamento da parte del Promissario Acquirente entro il termine del ;
- Il Promissario Acquirente dichiara di non aver ottenuto il finanziamento necessario nonostante aver adempiuto agli obblighi di diligenza richiesti;
Si conviene:
- Le parti risolvono di comune accordo il Contratto Preliminare con effetto dalla data del presente atto in conseguenza del mancato ottenimento del finanziamento.
- Il Promittente Venditore restituirà la caparra confirmatoria di € entro giorni mediante bonifico su conto intestato a IBAN .
- Nessuna delle parti potrà avanzare ulteriori pretese o richieste a titolo di risarcimento o danni in relazione al Contratto Preliminare, fatto salvo diverso accordo scritto.
- Le spese e gli oneri connessi alla restituzione della caparra sono a carico di ___.
- Le parti si obbligano a collaborare per la consegna dei documenti e la cancellazione di eventuali prenotazioni ipotecarie/trascrizioni entro ___ giorni.
- Foro competente per eventuali controversie: .
Data
.Firma Promittente Venditore:
Firma Promissario Acquirente:
Modello 4 — Risoluzione consensuale con consegna documenti, manleva e clausola di riservatezza
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita con manleva e riservatezza relativa a ___
Tra le parti:
- Sig./Sig.ra (Promittente Venditore), residente in ;
- Sig./Sig.ra (Promissario Acquirente), residente in ;
Considerato il Contratto Preliminare datato avente ad oggetto l’immobile sito in ;
Si conviene e stipula quanto segue:
- Le parti risolvono consensualmente il Contratto Preliminare con effetto dalla data del presente atto.
- Il Promittente Venditore provvederà alla restituzione della caparra di € entro giorni mediante bonifico su conto intestato a ___.
- Il Promissario Acquirente, ricevuta la somma di cui al punto 2, solleva e manleva il Promittente Venditore da ogni responsabilità e pretesa connessa al Contratto Preliminare.
- Le parti si impegnano a mantenere confidenziali i termini della presente risoluzione e qualsiasi informazione acquisita nell’ambito del Contratto Preliminare, salvo obblighi di legge.
- Le parti consegneranno reciprocamente, entro ___ giorni, tutti i documenti, deleghe, e ogni altra documentazione relativa al Contratto Preliminare.
- Le spese accessorie e le imposte relative alla presente risoluzione saranno a carico di ___.
- Per qualsiasi controversia derivante dal presente accordo è competente il Foro di .
Sottoscritto in data
.Firma Promittente Venditore:
Firma Promissario Acquirente:
Modello 5 — Risoluzione consensuale con rinuncia reciproca e clausola di rinuncia a future trascrizioni pregiudizievoli
Oggetto: Risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita e rinuncia a pretese successive relativo a ___
Tra:
- Sig./Sig.ra , CF , domiciliato/a in ___;
- Sig./Sig.ra , CF , domiciliato/a in ;
Premesso che le parti hanno stipulato il Contratto Preliminare in data
per la vendita dell’immobile sito in ___;Si conviene quanto segue:
- Le parti dichiarano di comune accordo risolto il Contratto Preliminare, con effetto dalla data del presente atto.
- Il Promittente Venditore riconsegnerà la caparra di € entro giorni sul conto corrente del Promissario Acquirente indicato come IBAN .
- Le parti rinunciano reciprocamente a qualsiasi azione, pretesa o richiesta, di natura civile, patrimoniale o contrattuale, relativa al Contratto Preliminare, presente o futura.
- Le parti si obbligano a non effettuare, direttamente o per titolo, trascrizioni, iscrizioni ipotecarie o altre annotazioni pregiudizievoli sull’immobile o a carico della controparte in relazione al Contratto Preliminare.
- Le spese per la redazione e la registrazione del presente accordo sono a carico di ___.
- Il presente accordo è regolato dalla legge italiana; Foro competente è quello di .
Letto, approvato e sottoscritto in data
.Firma Promittente Venditore:
Firma Promissario Acquirente: