Con la surrogazione del mutuo si ha un trasferimento della garanzia del mutuo da una banca ad un’altra: il vecchio debito viene sostituito da un nuovo mutuo acceso presso un’altra banca che sarà garantita dalla stessa ipoteca accesa per il mutuo precedente.
Per ottenere la surrogazione del mutuo è sufficiente richiedere alla nuova banca di effettuare la portabilità che effettuerà l’operazione entro pochi giorni senza spese aggiuntive per il cliente mutuatario.
L’operazione di portabilità richiede l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo.
La legge n. 40/07 ha introdotto la possibilità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra senza che la banca originaria possa far niente per impedirlo. Prima dell’entrata in vigore della legge il cliente che avesse voluto ricontrattare le condizioni del mutuo avrebbe potuto esclusivamente chiedere una rinegoziazione, che la banca può concedere o negare a sua discrezione, oppure avrebbe dovuto estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo.
E’ chiaro che la surroga è un’operazione assai più semplice della sostituzione o della rinegoziazione e soprattutto molto più economica.
Altro fattore importante da sottolineare è che effettuando la surrogazione si mantengono i benefici fiscali eventualmente previsiti per il mutuo (ad esempio la detrazione interessi passivi) e non si è obbligati a versare l’imposta sostitutiva